Quelle part de votre revenu net devrait consacrer à une hypothèque ?

Lorsque vous recherchez une maison, l’une des questions les plus cruciales est de savoir si vous pouvez réellement vous permettre les paiements mensuels. Vos revenus — tant ce que vous gagnez avant qu’il ne soit prélevé des impôts que ce que vous percevez après — déterminent votre pouvoir d’achat. Cependant, il n’existe pas de formule universelle applicable à tous. Au lieu de cela, les prêteurs et les conseillers financiers s’appuient sur plusieurs modèles basés sur des pourcentages pour estimer la part de votre revenu net qui devrait être consacrée à un prêt hypothécaire. Comprendre ces méthodes vous aidera à prendre une décision éclairée sur ce qui convient le mieux à votre situation financière.

Trouver le pourcentage idéal de votre paiement hypothécaire

Le secteur financier a développé plusieurs modèles de référence au fil des décennies d’expérience en prêt. Chacun adopte une approche différente pour calculer la part de vos revenus qui devrait aller au logement. L’essentiel est de trouver un modèle qui correspond à votre situation unique — que vous ayez des dettes importantes, un revenu variable, ou que vous souhaitiez simplement être prudent avec vos dépenses liées au logement.

La règle des 28 pourcents : votre point de départ

La règle des 28 pourcents est peut-être la ligne directrice la plus traditionnelle et la plus largement reconnue. Elle stipule que votre paiement hypothécaire mensuel — y compris les taxes foncières et l’assurance habitation — ne doit pas dépasser 28 pourcents de votre revenu brut mensuel (ce que vous gagnez avant impôts).

Prenons un exemple pratique. Supposons que votre foyer gagne 7 000 $ brut par mois. Selon le modèle des 28 pourcents, multipliez 7 000 $ par 0,28, ce qui donne environ 1 960 $. Ce serait votre limite maximale cible pour les coûts liés au logement chaque mois.

Cette règle est populaire auprès des prêteurs hypothécaires depuis des années car elle offre une limite claire et simple. Cependant, elle ne prend pas en compte d’autres dettes que vous pourriez avoir, c’est pourquoi des modèles plus complets ont été développés.

Le modèle 28/36 : équilibrer hypothèque et autres dettes

Le modèle 28/36 complète la règle de 28 pourcents en ajoutant une seconde étape d’analyse. Selon cette approche, 28 pourcents de votre revenu brut doivent aller à votre paiement hypothécaire, tandis que pas plus de 36 pourcents de votre revenu brut doivent couvrir toutes vos obligations de dettes combinées. Ces obligations incluent les cartes de crédit, les prêts auto, les prêts étudiants, les paiements de services publics, et toute autre dette récurrente.

En utilisant le même exemple de revenu brut mensuel de 7 000 $ : 36 pourcents équivalent à 2 520 $. En soustrayant votre paiement hypothécaire de 1 960 $, il vous reste 560 $ pour toutes les autres dettes. Ce modèle vous donne une image plus complète de vos obligations financières totales, ce qui est utile si vous avez des dettes non liées à l’hypothèque importantes.

Le cadre 28/36 est devenu particulièrement populaire auprès des prêteurs classiques car il garantit que les emprunteurs ne seront pas surchargés par les coûts du logement tout en gérant d’autres responsabilités financières.

Approches plus conservatrices : modèles 35/45 et 25 pourcents

Pour ceux qui recherchent une marge de manœuvre financière supplémentaire, des modèles alternatifs proposent des lignes directrices plus prudentes.

Le modèle 35/45 offre deux méthodes de calcul. La première indique que pas plus de 35 pourcents de votre revenu brut familial doit aller à toutes vos dettes, y compris votre hypothèque. La seconde permet jusqu’à 45 pourcents de votre revenu net (après impôts) pour couvrir la totalité des dettes mensuelles.

Prenons notre exemple de revenu brut de 7 000 $ : 35 pourcents équivalent à 2 450 $ pour toutes les dettes. Si votre revenu net après impôts et déductions est de 6 000 $, alors 45 pourcents de ce montant donnent 2 700 $. Cela vous donne une fourchette de 2 450 $ à 2 700 $ pour toutes vos dettes, offrant une certaine flexibilité selon votre situation.

Le modèle de 25 pourcents après impôts est le plus restrictif. Il utilise votre revenu net (ce que vous percevez après impôts) plutôt que le brut, et limite votre paiement hypothécaire mensuel à 25 pourcents de ce que vous recevez réellement après taxes. Si votre revenu net est de 6 000 $ par mois, votre hypothèque ne devrait pas dépasser 1 500 $.

Cette approche vous laisse avec la plus faible part de votre revenu consacrée au logement, ce qui la rend idéale si vous poursuivez d’autres objectifs financiers, remboursez des dettes importantes, ou préférez une flexibilité maximale chaque mois.

Choisir le bon modèle pour votre situation

Chaque modèle a une finalité différente. Voici comment décider :

• Optez pour la règle des 28% si vous avez peu de dettes existantes et souhaitez la méthode la plus simple
• Optez pour le modèle 28/36 si vous avez des dettes classiques de cartes de crédit, auto ou prêt étudiant
• Optez pour le modèle 35/45 si vous souhaitez plus de flexibilité et avez des sources de revenus variées
• Optez pour le modèle de 25% après impôts si vous avez des dettes importantes, des objectifs financiers autres que l’achat immobilier, ou si vous préférez une flexibilité maximale chaque mois

Calculer ce que vous pouvez réellement vous permettre

Au-delà de l’application de règles en pourcentages, vous devez évaluer votre situation financière globale. Commencez par rassembler ces chiffres :

Vos revenus : Notez vos revenus mensuels bruts et nets issus de votre emploi principal et de toute activité secondaire. Votre fiche de paie fournit ces chiffres. Pour un revenu variable, utilisez vos déclarations fiscales récentes comme référence.

Vos dettes existantes : Faites la liste de tout ce que vous devez — cartes de crédit, prêts étudiants, prêts auto, prêts personnels. Rappelez-vous, la dette est distincte des dépenses variables comme l’épicerie ou l’essence.

Votre apport initial : Déterminez combien d’argent vous pouvez investir en avance. Un apport de 20 % élimine généralement la prime d’assurance hypothécaire privée (PMI), mais n’est pas obligatoire pour acheter une maison. Un apport plus élevé réduit votre obligation mensuelle.

Votre score de crédit : Un meilleur crédit vous permet généralement d’obtenir des taux d’intérêt plus bas. Comme les taux d’intérêt influencent directement votre paiement mensuel, améliorer votre crédit avant de faire une demande peut faire une différence significative.

Ce que recherchent les prêteurs : comprendre votre DTI

Les prêteurs hypothécaires se concentrent fortement sur votre ratio d’endettement (DTI) — une métrique qui indique quelle part de votre revenu brut est consacrée à toutes vos dettes. Voici comment le calculer : additionnez tous vos paiements mensuels de dettes, puis divisez par votre revenu brut mensuel.

Exemple de calcul : Vous gagnez 7 000 $ par mois. Votre paiement auto est de 400 $, vos prêts étudiants de 200 $, votre paiement de carte de crédit de 500 $, et votre paiement logement actuel de 1 700 $. La dette totale est de 2 800 $. Divisez 2 800 $ par 7 000 $ pour obtenir un DTI de 40 pourcents.

En général, visez un DTI entre 36 et 43 pourcents. Certains prêteurs acceptent des ratios plus élevés, mais un DTI plus bas facilite l’obtention d’une pré-approbation. Comme les exigences varient selon le prêteur, il est essentiel de comparer pour obtenir les meilleures conditions.

Stratégies pour réduire vos coûts hypothécaires mensuels

Votre paiement hypothécaire représente une part importante de vos finances globales. Plusieurs stratégies peuvent aider à le minimiser :

Acheter une propriété moins chère : Le montant maximum que votre prêteur peut approuver ne signifie pas que vous devez dépenser cette somme. Acheter en dessous de votre limite approuvée réduit directement votre paiement mensuel.

Augmenter votre apport initial : Plus vous investissez en avance, plus votre prêt sera petit et vos paiements plus faibles. Si possible, épargnez de manière agressive pour profiter de cet avantage.

Obtenir un taux d’intérêt plus bas : Les taux dépendent en grande partie de votre score de crédit et de votre DTI. Rembourser des dettes existantes réduit votre DTI et peut améliorer votre score de crédit, ce qui peut vous permettre d’obtenir de meilleurs taux.

Comparer plusieurs prêteurs : Différentes institutions proposent des offres de taux variées. Comparer permet d’obtenir des conditions compétitives.

N’oubliez pas : autres dépenses liées à la propriété au-delà de votre hypothèque

Bien que votre paiement hypothécaire mensuel soit la dépense la plus importante liée à la propriété, ce n’est pas la seule. Votre budget mensuel doit aussi couvrir :

L’entretien et la réparation : Les maisons nécessitent un entretien continu — réparations de toiture, maintenance du chauffage, plomberie, travaux saisonniers. Si vous avez une piscine ou d’autres équipements, prévoyez leur entretien spécifique.

Le jardinage et l’aménagement paysager : À moins que votre communauté ne prenne en charge l’entretien, vous devrez gérer cela vous-même ou engager des professionnels.

Les améliorations et réparations : À l’avenir, vous pourriez avoir besoin de remplacer des appareils, d’améliorer le revêtement de sol, de repeindre, ou de réparer des problèmes révélés lors de l’inspection. Utilisez le rapport d’inspection pour négocier — si certains éléments sont obsolètes, vous pouvez demander des réparations ou une réduction du prix.

Taxes foncières et assurance : Ces coûts augmentent souvent avec le temps, il faut donc prévoir des augmentations potentielles dans votre budget à long terme.

Comprendre quelle part de votre revenu net doit aller à un prêt hypothécaire ne se limite pas à appliquer une seule règle en pourcentages. En évaluant votre situation financière globale, en considérant plusieurs modèles, et en comprenant ce que les prêteurs examinent, vous prendrez une décision confiante qui soutiendra à la fois vos rêves de propriété et votre santé financière globale.