REITs qui offrent une croissance des dividendes constante : un guide d'investissement à long terme

Pourquoi les REITs versant des dividendes surperforment

Historiquement, les actions versant des dividendes au sein de l'indice S&P 500 ont montré une performance supérieure—dépassant les actions non-dividendes de plus du double sur cinq décennies, selon des recherches de Ned Davis Research et Hartford Funds. Parmi les actions à dividende, celles qui augmentent régulièrement leurs paiements ont été les véritables créateurs de richesse. Le secteur des sociétés d'investissement immobilier (REIT) se distingue comme particulièrement attrayant pour les investisseurs axés sur le revenu à la recherche de flux de trésorerie fiables et en croissance.

De nombreux REITs génèrent des rendements substantiels tout en maintenant des politiques d'expansion des dividendes disciplinées. Pour les investisseurs à la recherche d'opportunités d'achat et de conservation avec un potentiel de revenus croissants pendant des décennies, les REITs offrent une combinaison convaincante de rendement actuel et de croissance future. Trois exemples exceptionnels illustrent particulièrement bien cette thèse.

Extra Space Storage : Croissance par Acquisition et Gestion

Extra Space Storage (NYSE: EXR) commande la plus grande part de marché dans le secteur de l'auto-stockage aux États-Unis, supervisant environ 4 200 installations représentant plus de 322 millions de pieds carrés louables—environ 15,3 % de la capacité totale du pays.

La société fonctionne à travers une structure de portefeuille diversifiée : elle possède directement 48 % des biens, maintient des participations dans un supplément de 11 % via des coentreprises, et gère les 41 % restants pour des tiers. Cette approche par niveaux crée plusieurs sources de revenus. Les biens détenus génèrent des revenus locatifs croissants, tandis que le segment de gestion fournit des flux de trésorerie basés sur des frais constants, indépendamment de la propriété.

L'expansion du portefeuille a été au cœur de la stratégie d'ES. L'entreprise recherche la croissance par le biais d'acquisitions (notamment l'achat en 2023 de Life Storage pour $15 milliard), des investissements en coentreprise et le développement de son activité de gestion tierce. Une plateforme de prêt relais renforce encore son écosystème en finançant des projets de développement de stockage autonome.

Ces initiatives de croissance se sont traduites par des augmentations de dividendes significatives. Sur une période de dix ans, Extra Space Storage a augmenté son dividende de plus de 110 %. L'action offre actuellement un rendement de plus de 6 %. Positionnée avec un solide bilan et plusieurs canaux d'acquisition—achat auprès de partenaires de coentreprise, propriétés qu'elle gère lorsque les propriétaires se retirent, et développements achevés—l'entreprise conserve une capacité substantielle pour augmenter encore les distributions. La performance historique le valide : sur 20 ans, Extra Space Storage a réalisé des rendements totaux dépassant 2 400 %, se classant troisième au sein du secteur des REIT.

Realty Income : Une machine à croissance de dividendes à échelle industrielle

Realty Income (NYSE: O) opère en tant que sixième plus grand REIT au monde, contrôlant plus de 15 000 propriétés de vente au détail, industrielles, de jeux et à usage mixte s'étendant sur les marchés américain et européen.

La fondation stratégique repose sur des propriétés en location nette. Dans ces structures à long terme, les locataires assument la responsabilité de tous les coûts d'exploitation : entretien, taxes foncières, assurance, créant des revenus exceptionnellement stables et prévisibles pour le REI. Cette certitude permet des politiques de croissance des dividendes agressives.

Le bilan des dividendes est remarquable : 112 augmentations trimestrielles consécutives, avec un taux de croissance annuel composé de 4,2 % maintenu pendant 30 ans. Actuellement, avec un rendement de 5,7 %, ce flux de revenus a permis un rendement total annualisé de 13,7 % pour les investisseurs à long terme. Les acquisitions continues de propriétés par Realty Income suggèrent que la croissance des dividendes va persister. L'entreprise gère l'un des bilans les plus conservateurs du secteur, faisant face à un marché adressable estimé à $14 trillions dans l'immobilier net-lease mondial—offrant des décennies d'opportunités d'investissement potentielles.

Rexford Industrial Realty : Spécialisation régionale et croissance des loyers

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR) adopte une approche ciblée, se concentrant exclusivement sur le marché immobilier industriel du sud de la Californie. Le portefeuille se compose de 420 propriétés couvrant 51 millions de pieds carrés.

Le secteur industriel du sud de la Californie bénéficie d'avantages structurels : une forte demande des locataires et une offre limitée. Ces dynamiques soutiennent des taux d'occupation élevés et une augmentation des loyers constante. L'activité récente de signature de baux illustre cette force : de nouveaux contrats sont signés à des taux moyens de 23,9 % au-dessus des niveaux précédents, avec une croissance annuelle intégrée moyenne de 3,6 %.

Rexford poursuit activement sa croissance grâce à des initiatives de réaménagement et à des acquisitions stratégiques. Ce cadre d'expansion a permis à l'entreprise d'augmenter son dividende à un taux de croissance annuel composé de 15 % sur cinq ans. Avec une demande industrielle demeurant résiliente et une capacité financière pour la croissance du portefeuille intacte, l'entreprise—actuellement offrant un rendement de 4,2 %—semble bien positionnée pour maintenir les augmentations de dividendes à venir.

L'argument en faveur des REITs en tant que placements à vie

Ces trois REIT illustrent pourquoi les entreprises en croissance de dividendes méritent le statut de “portefeuille éternel”. Chacune démontre un engagement de plusieurs décennies à augmenter les distributions aux actionnaires. Extra Space Storage, Realty Income et Rexford Industrial Realty ont construit des modèles d'affaires où la croissance organique et l'expansion stratégique se traduisent directement par des chèques de dividendes plus importants chaque année.

Pour les investisseurs qui priorisent un revenu passif complété par l'appréciation du capital, posséder une collection diversifiée de REITs de haute qualité offre un chemin éprouvé pour construire de la richesse. Les données historiques — s'étalant sur des décennies — confirment que la patience avec les sociétés distributeurs de dividendes génère des résultats qui se cumulent de manière spectaculaire au fil des générations.