Le risque est mal évalué parce que le marché considère que Bitcoin est plus risqué que l’immobilier.

En réalité, Strategy est bien plus solvable que les deux sociétés d’investissement immobilier qui la précèdent et la suivent directement dans le classement par capitalisation boursière.

L’ancien paradigme du risque est FAUX.

La finance traditionnelle considère :

L’immobilier comme un « actif sûr et générateur de liquidités » et

Le Bitcoin comme un « instrument spéculatif volatil ».

Ce modèle mental a 70 ans de retard.

Le bilan de Strategy (MSTR) en apporte la preuve irréfutable.

Alors que Realty Income (O) et Digital Realty (DLR) portent d’énormes passifs immobiles sensibles aux taux d’intérêt, Strategy détient :

✔ 650 000 BTC
✔ plus de 60 milliards $ de réserves liquides
✔ 75 ans de couverture de dividendes en Bitcoin
✔ 21 mois de couverture de dividendes en USD
✔ seulement ~8,2 Md$ de dettes
✔ un levier net de 11 %**

Ce n’est pas le profil d’une entité « notée junk ».

C’est le profil du bilan d’entreprise le plus surcollatéralisé et sur-réservé de l’histoire moderne.

Et les deux sociétés immobilières, Realty Income et Digital Realty, malgré leurs notes investment grade, sont structurellement exposées à :

Hausse des taux
Concentration des locataires
Dévalorisation des biens
Risque de refinancement
Liquidité des marchés de crédit
Reculs localisés
Catastrophes naturelles
Dégradation physique des actifs
Pression à la renégociation des baux

Le Bitcoin n’est exposé à AUCUN de ces risques.

Comparaison de solvabilité :

Strategy vs Realty Income vs Digital Realty

Strategy (MSTR)

Réserve BTC : ~60,3 Md$
Dette : 8,24 Md$
Préférentiel : ~7,8 Md$

Années de couverture de dividendes en BTC : 74,7
Mois de couverture de dividendes en USD : 21,4
Levier net : 11 %

Le Bitcoin s’échange 24h/24, se règle instantanément, dispose d’une liquidité mondiale et ne peut pas faire défaut.

Cela signifie que les réserves de Strategy :

Ne peuvent être altérées par des contreparties
Ne peuvent être saisies
Ne peuvent être gelées
Ne peuvent être refinancées à des taux plus élevés
Ne peuvent se dégrader
Ne connaissent aucun « risque de vacance »
Ne subissent pas de locataires défaillants
N’exigent aucune maintenance
Ne peuvent s’effondrer à cause de déséquilibres offre-demande
Ne peuvent être fiscalisées politiquement par des régimes fonciers locaux

En termes de pure solvabilité, Strategy est dans une CLASSE TOTALEMENT DIFFÉRENTE.

Realty Income (O)

Notation de crédit : A- / A3 / BBB+
Dette : ~$29B
Levier : ~5,4× EBITDA
Actifs : Immobilier physique
Réserves de trésorerie : Faibles par rapport aux passifs
Capitalisation boursière : ~$53B

Bien que considéré comme « sûr », Realty Income :

Doit refinancer des milliards tous les quelques années
Est à la merci des taux d’intérêt
A des locataires qui peuvent faire défaut
Possède des biens pouvant perdre de la valeur
A des frais d’exploitation
Doit entretenir, réparer, moderniser les bâtiments
Ne peut liquider ses actifs sans coûts de friction massifs
Est géographiquement concentré
Opère dans un secteur structurellement fragile et sensible aux taux

L’immobilier n’est NI LIQUIDE NI SANS CONTREPARTIE.

C’est l’une des industries les plus sensibles aux taux d’intérêt au monde, raison pour laquelle la hausse des rendements a écrasé les valorisations des REITs en 2022–2024.

Malgré une note A-, sa solvabilité est nettement inférieure à celle de Strategy.

Realty Income présente :

Une dette absolue élevée
Une dette nette élevée
Une exposition au refinancement
Une sensibilité aux taux
Des engagements d’intérêts à long terme
Un collatéral immobile
Une dépendance à la trésorerie liée aux locataires

Strategy présente :

Une dette < 1/7 de la valeur de réserve
Aucun risque d’échéance de refinancement
Aucune dépendance à la trésorerie d’exploitation
Un collatéral liquide qui s’échange comme de la monnaie

C’est pourquoi la « note B- » n’a aucun sens.

Elle importe des métriques de l’ancien monde qui ne s’appliquent pas au Bitcoin.