كم من راتبك الصافي يجب أن يخصص للرهن العقاري؟

عندما تتسوق لشراء منزل، أحد أهم الأسئلة هو ما إذا كنت تستطيع فعلاً تحمل المدفوعات الشهرية. دخلك—سواء ما تكسبه قبل أو بعد الضرائب—يحدد قدرتك الشرائية. ومع ذلك، لا توجد صيغة عالمية تنطبق على الجميع. بدلاً من ذلك، يعتمد المقرضون والمستشارون الماليون على عدة نماذج نسب مئوية مختلفة لتقدير كم من راتبك الصافي يجب أن يُخصص للرهن العقاري. فهم هذه الطرق سيساعدك على اتخاذ قرار مستنير حول ما يناسب وضعك المالي.

إيجاد نسبة الدفع المثالية للرهن العقاري

طورت صناعة التمويل عدة نماذج مرجعية على مدى عقود من خبرة الإقراض. كل واحد يتبع نهجاً مختلفاً في حساب الجزء من دخلك الذي يجب أن يُخصص لتكاليف السكن. المفتاح هو العثور على نموذج يناسب ظروفك الفريدة—سواء كانت لديك ديون كبيرة، دخل متغير، أو ببساطة تريد أن تكون محافظاً في نفقات السكن.

قاعدة 28 بالمئة: نقطة انطلاقك

قاعدة 28 بالمئة ربما تكون الأكثر تقليدية والأكثر اعترافاً بها. تنص على أن دفعتك الشهرية للرهن العقاري—بما في ذلك ضرائب العقار وتأمين المالك—لا يجب أن تتجاوز 28 بالمئة من دخلك الشهري الإجمالي (ما تكسبه قبل خصم الضرائب).

لننظر إلى مثال عملي. افترض أن أسرتك تكسب 7000 دولار شهرياً كدخل إجمالي. بموجب نموذج 28 بالمئة، اضرب 7000 دولار في 0.28، وتحصل على حوالي 1960 دولار. سيكون هذا الحد الأقصى المستهدف لنفقات السكن الشهرية.

هذه القاعدة كانت شائعة مع المقرضين لسنوات لأنها توفر حدوداً واضحة وبسيطة. ومع ذلك، فهي لا تأخذ في الاعتبار ديونك الأخرى التي قد تكون تحملها، ولهذا تطورت نماذج أكثر شمولية.

نموذج 28/36: التوازن بين الرهن والديون الأخرى

نموذج 28/36 يوسع على قاعدة 28 بالمئة الأساسية بإضافة طبقة ثانية من التحليل. بموجب هذا النهج، يجب أن يُخصص 28 بالمئة من دخلك الإجمالي لدفعة الرهن العقاري، بينما لا يجب أن تتجاوز 36 بالمئة من دخلك الإجمالي جميع التزامات ديونك مجتمعة. تشمل هذه الالتزامات بطاقات الائتمان، قروض السيارات، قروض الطلاب، فواتير المرافق، وأي ديون متكررة أخرى.

باستخدام نفس مثال الدخل الشهري الإجمالي البالغ 7000 دولار: 36 بالمئة تساوي 2520 دولار. بخصم دفعة الرهن البالغة 1960 دولار، يتبقى 560 دولار لتغطية جميع الديون الأخرى. يمنحك هذا النموذج صورة أكثر اكتمالاً عن إجمالي التزاماتك المالية، مما يجعله مفيداً إذا كنت تحمل ديوناً غير مرتبطة بالرهن العقاري بشكل كبير.

لقد أصبح إطار 28/36 شائعاً بشكل خاص مع المقرضين التقليديين لأنه يضمن ألا يُصبح المقترضون مفرطين في الالتزامات مع تكاليف السكن، مع إدارة مسؤوليات مالية أخرى في الوقت نفسه.

طرق أكثر تحفظاً: نماذج 35/45 و25 بالمئة

بالنسبة لأولئك الذين يبحثون عن مساحة مالية إضافية، توفر نماذج بديلة إرشادات أكثر تحفظاً.

نموذج 35/45 يوفر طريقتين للحساب. الأولى تنص على ألا تتجاوز 35 بالمئة من دخل أسرتك الإجمالي جميع ديونك، بما في ذلك الرهن العقاري. الثانية تسمح حتى 45 بالمئة من صافي راتبك (بعد الضرائب) لتغطية إجمالي الديون الشهرية.

باستخدام مثال دخلنا البالغ 7000 دولار: 35 بالمئة تساوي 2450 دولار لجميع الديون. وإذا كان صافي راتبك بعد الضرائب والخصومات هو 6000 دولار، فإن 45 بالمئة من ذلك تساوي 2700 دولار. هذا يمنحك نطاقاً بين 2450 و2700 دولار لجميع مدفوعات الديون، مما يوفر مرونة حسب وضعك.

نموذج 25 بالمئة بعد الضرائب هو الأكثر تقييداً. يستخدم دخلك الصافي (راتبك بعد الضرائب) ويحد من دفعتك الشهرية للرهن العقاري إلى 25 بالمئة مما تتلقاه فعلياً بعد الضرائب. إذا كان راتبك الصافي 6000 دولار شهرياً، فلا يجب أن يتجاوز الرهن العقاري الخاص بك 1500 دولار.

هذا النهج يترك أقل قدر من الدخل مخصص للسكن، مما يجعله مثالياً إذا كنت تسعى لتحقيق أهداف مالية أخرى، أو تسدد ديوناً كبيرة، أو تفضل أقصى قدر من المرونة الشهرية.

اختيار النموذج المناسب لوضعك

كل نموذج يخدم غرضاً مختلفاً. إليك كيف تختار:

• اختر قاعدة 28% إذا كانت لديك ديون قليلة وتريد أبسط حساب
• اختر نموذج 28/36 إذا كانت لديك مستويات معتدلة من ديون بطاقات الائتمان، أو قروض السيارات، أو قروض الطلاب
• اختر نموذج 35/45 إذا كنت تريد مرونة أكثر ولديك مصادر دخل متنوعة
• اختر 25% بعد الضرائب إذا كانت لديك ديون كبيرة، أو لديك أهداف مالية مهمة تتجاوز امتلاك المنزل، أو تفضل تدفق نقدي شهري أقصى

حساب ما يمكنك تحمله فعلاً

بعيداً عن تطبيق قواعد النسب المئوية، عليك تقييم صورتك المالية الكاملة. ابدأ بجمع هذه الأرقام:

دخلُك: سجل كل من أرباحك الشهرية الإجمالية والصافية من وظيفتك الأساسية وأي دخل جانبي. كشف الراتب الخاص بك يوفر هذه الأرقام. بالنسبة للدخل المتغير، استخدم إقرارات الضرائب الأخيرة كمرشد.

ديونك الحالية: أدرج كل ما تدين به حالياً—بطاقات الائتمان، قروض الطلاب، قروض السيارات، القروض الشخصية. تذكر أن الديون تختلف عن النفقات المتغيرة مثل البقالة والبنزين.

مقدمك: حدد كم من المال يمكنك استثماره مقدماً. عادةً، يُلغي دفع 20 بالمئة من قيمة المنزل رسوم التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI)، لكن ذلك ليس شرطاً لشراء منزل. زيادة المقدم تقلل من التزامك الشهري.

نقطة الائتمان الخاصة بك: عادةً، تؤهلك درجات الائتمان الأفضل للحصول على معدلات فائدة أقل. حيث تؤثر معدلات الفائدة مباشرة على دفعتك الشهرية، فإن تحسين الائتمان قبل التقديم يمكن أن يحدث فرقاً كبيراً.

ما يبحث عنه المقرضون: فهم نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

يركز المقرضون بشكل كبير على نسبة الدين إلى الدخل (DTI)—مقياس يُظهر كم من دخلك الإجمالي يُخصص لجميع مدفوعات الديون. إليك كيفية حسابها: اجمع كل المدفوعات الشهرية للديون، ثم اقسمها على دخلك الشهري الإجمالي.

مثال حسابي: تكسب 7000 دولار شهرياً. قسط السيارة هو 400 دولار، قروض الطلاب 200 دولار، دفعة بطاقة الائتمان 500 دولار، ودفعة السكن الحالية 1700 دولار. إجمالي الديون: 2800 دولار. اقسم 2800 على 7000 لتحصل على نسبة DTI تبلغ 40 بالمئة.

عموماً، استهدف نسبة DTI بين 36 و43 بالمئة. يقبل بعض المقرضين نسباً أعلى، لكن DTIs الأقل تجعل الحصول على الموافقة المسبقة أكثر احتمالاً. بما أن المتطلبات تختلف حسب المقرض، من الضروري التسوق للحصول على أفضل الشروط.

استراتيجيات لتقليل تكاليف الرهن العقاري الشهرية

دفعتك الشهرية للرهن تمثل جزءاً كبيراً من وضعك المالي العام. هناك عدة استراتيجيات للمساعدة في تقليلها:

شراء عقار أقل تكلفة: الحد الأقصى الذي يوافق عليه المقرض لا يعني أنه يتعين عليك إنفاقه بالكامل. الشراء بأقل من الحد المعتمد يقلل مباشرة من دفعتك الشهرية.

زيادة المقدم: استثمار المزيد من النقود مقدماً يعني قرضاً أصغر ودفعات أقل. إذا استطعت، ادخر بشكل مكثف لتحقيق هذا الميزة.

الحصول على معدل فائدة أقل: تعتمد معدلات الفائدة بشكل كبير على درجة الائتمان ونسبة DTI. سداد ديونك الحالية يحقق أمرين: يخفض DTI الخاص بك، ويمكن أن يحسن درجة الائتمان، وكلاهما قد يؤهلك لمعدلات أفضل.

مقارنة عروض عدة مقرضين: تقدم مؤسسات مختلفة حزم أسعار مختلفة. مقارنة العروض تضمن حصولك على شروط تنافسية.

لا تنس: نفقات تملك المنزل الإضافية بخلاف الرهن العقاري

بينما تعتبر دفعتك الشهرية للرهن العقاري أكبر تكلفة لامتلاك المنزل، فهي ليست الوحيدة. يجب أن يتسع ميزانيتك الشهرية لـ:

الصيانة والصيانة الدورية: المنازل تتطلب عناية مستمرة—صيانة السقف، خدمات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، إصلاحات السباكة، والصيانة الموسمية. إذا كان لديك مسبح أو ميزات أخرى، خصص ميزانية لرعايتها الخاصة.

العناية بالحديقة والتنسيق: إلا إذا كانت جماعتك توفر خدمات العناية بالحديقة، فستقوم بذلك بنفسك أو توظف محترفين.

تحسينات المنزل وإصلاحاته: قد تحتاج مستقبلاً إلى استبدال الأجهزة، ترقية الأرضيات، إعادة الطلاء، أو معالجة مشكلات ظهرت خلال الفحص. استخدم تقرير فحص المنزل كأداة تفاوض—إذا كانت العناصر قديمة، يمكنك طلب إصلاحات أو تخفيضات في السعر.

ضرائب الملكية والتأمين: غالباً ما ترتفع مع الوقت، لذا ضع في اعتبارك احتمالية ارتفاعها في ميزانيتك على المدى الطويل.

فهم كم من راتبك الصافي يجب أن يُخصص للرهن العقاري يتطلب أكثر من تطبيق نسبة واحدة. من خلال تقييم صورتك المالية الكاملة، والنظر في نماذج متعددة، وفهم ما يقيّمه المقرضون، ستتمكن من اتخاذ قرار واثق يدعم أحلامك في تملك المنزل وصحتك المالية بشكل عام.