المفتاح الذي سيحدد سوق الإسكان الأمريكية في عام 2026 هو "استقرار أسعار الفائدة"

يُركز محللو الصناعة على أن استقرار أسعار الفائدة، وليس انخفاضها، هو الذي سيؤثر على سوق الإسكان الأمريكية في عام 2026. وأشار كبير محللي HousingWire، لوجان موهتاشامي، إلى أن الاتجاهات السياسية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي ليست العامل الأهم، بل إن استمرار أسعار الرهن العقاري عند مستوى معين هو المفتاح الحقيقي لنشاط السوق.

ويستند رأيه إلى فهم واقعي بأن احتمالية انخفاض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل كبير دون مستوى 5.75% منخفضة في البيئة المالية الحالية. وهو يعتقد أن استقرار الفائدة حول 6% سيكون أكثر فائدة لمشاركي السوق من توقع انخفاض حاد.

لماذا يُعزز استقرار الفائدة نشاط سوق الإسكان

تاريخياً، أظهر سوق الإسكان الأمريكي أقوى ردود الفعل خلال فترات تجنب فيها تقلبات حادة في أسعار الفائدة. حيث أن تقلب بنسبة 1% يمكن أن يضر بقوة القدرة الشرائية. من ناحية أخرى، فإن بيئة استقرار أسعار الفائدة عند مستوى معين تتيح للمشترين والبائعين اتخاذ قراراتهم في ظل توقعات واضحة.

عندما تجاوزت أسعار الفائدة 7% في عام 2023، كان السوق في حالة تجمد، وهو أمر لا يُنسى. بالمقابل، يعتقد موهتاشامي أن سيناريو استقرار الفائدة يمكن أن يؤدي إلى نمو مبيعات حقيقي، وإن كان متواضعًا، بحلول عام 2026.

إن استقرار أسعار الفائدة هو الذي يدعم ثقة المشترين ويحدد قرارات البائعين، مما يخلق تدفقًا مستقرًا في السوق.

عوامل متعددة تدعم تحسين سوق الإسكان

يشير موهتاشامي إلى أن هناك عوامل أخرى غير استقرار الفائدة تدعم تحسن السوق في 2026.

تقلص فارق أسعار الرهن العقاري (هامش المقرضين) من 3% في 2023 إلى حوالي 2%، مما يساعد على بقاء أسعار الفائدة حول 6% حتى في ظل سياسات مجلس الاحتياطي الفيدرالي التقييدية. وهو إشارة إيجابية للسوق.

وفي الوقت نفسه، فإن زيادة مخزون المنازل توفر خيارات أوسع للمشترين وتخفف ضغط الشراء. بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع الأجور يساهم بشكل طفيف في تحسين القدرة الشرائية، وهو عامل لا ينبغي تجاهله.

تجمع هذه العوامل معًا، وتُبقي على الاتجاهات الحالية لعام 2025، مع توقع زيادة معتدلة في المبيعات في العام التالي.

عدم اليقين المتبقي ومخاطر سوق العمل

لكن من الخطأ أن نكون متفائلين بشكل مفرط. ويشير موهتاشامي إلى أن السبب الوحيد وراء استمرار مستويات الفائدة الحالية هو أن معدل البطالة في ارتفاع.

والمخاطر الكامنة واضحة. فإذا زادت قوة سوق العمل بشكل غير متوقع، وانخفض معدل البطالة، وتسارعت وتيرة ارتفاع الأجور، فقد يتخذ مجلس الاحتياطي موقفًا أكثر تشددًا ويرفع أسعار الفائدة. ومع استمرار التضخم في تجاوز الهدف بنسبة حوالي 1%، لا تزال هناك مساحة لتحرك السلطات المالية.

سوق العمل القوي، على الرغم من أنه يبدو إيجابيًا، إلا أنه قد يحد من القدرة الشرائية عبر رفع أسعار الفائدة، مما يضر بنمو المبيعات.

وفي المقابل، إذا استمر سوق العمل في الضعف، فمن المرجح أن تظل أسعار الفائدة مستقرة، مما يدعم زيادة الطلب على الإسكان في عام 2026. بعبارة أخرى، فإن مستقبل السوق يعتمد على حركة سوق العمل ورد فعل مجلس الاحتياطي الفيدرالي.