أزمة القدرة على التحمل تعيد تشكيل سوق الإسكان الأمريكي مع تحول معدلات الرهن العقاري في طلبات الشراء

مشهد الإسكان الأمريكي يشهد تحولًا دراماتيكيًا، والأرقام ترسم صورة مؤلمة. أصبحت معدلات الرهن العقاري المسبب الرئيسي في إعادة تشكيل أنماط شراء المنازل عبر البلاد. عند مقارنة ما يواجهه المقترضون اليوم مقابل أوائل عام 2021، فإن الفرق واضح: فقد تضاعفت المعدلات تقريبًا من 2.65% على رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.75%. هذا الارتفاع الذي يبدو بسيطًا يُترجم إلى قسط شهري مدمر على قرض قياسي بقيمة $600 320,000@E5@—أي 7,200 دولار سنويًا—مما يجعل امتلاك المنزل يبدو بعيدًا بشكل متزايد عن متناول الأمريكيين العاديين.

أزمة القدرة على التحمل تضرب بقوة

يصبح تأثير ارتفاع المعدلات أكثر وضوحًا عند فحص مقاييس القدرة على التحمل في الواقع. حتى أغسطس، يمكن فقط 28% من المنازل المدرجة حاليًا أن يشتريها الأسر ذات الدخل المتوسط—وهو انخفاض من 30% قبل بضعة أشهر فقط. ولتوضيح هذا الانخفاض، فكر في أن القدرة على التحمل قد انخفضت بما يقرب من 30,000 دولار منذ عام 2019، على الرغم من ارتفاع الدخل المتوسط بنسبة 15.7% خلال نفس العقد. هذا الانفصال يكشف عن واقع قاسٍ: نمو الأجور لا يمكنه مواكبة الضغوط المجمعة من ارتفاع الأسعار وتكاليف الاقتراض المرتفعة.

تلتقط Danielle Hale، كبيرة الاقتصاديين في Realtor.com، هذا الإحباط بشكل موجز: “حتى مع نمو الدخل، فإن ارتفاع أسعار الفائدة قد قضى على القوة الشرائية الحقيقية للمنزل الأمريكي العادي.” يتجاوز هذا التفاوت المدفوعات الشهرية. ففي عام 2019، كان يمكن لدفعة أولى بقيمة 320,000 دولار أن تضمن المنزل المتوسط السعر بشكل مباشر. اليوم، هذا رأس المال نفسه يقصر حوالي 28%، حيث ارتفعت أسعار المنازل المتوسطة إلى 439,450 دولار. والمشترون المحتملون يحتاجون الآن إلى أكثر من 120,000 دولار كرأس مال مقدم فقط لإتمام الصفقة.

منازل أصغر، وتكاليف أعلى لكل قدم مربع

ما يلفت الانتباه بشكل خاص هو كيف بدأ مخزون الإسكان نفسه في التغير. المنازل الجديدة التي تم بناؤها في الولايات المتحدة تقلصت إلى أصغر حجم لها في عشرين عامًا—فقط 2,404 قدم مربع وفقًا لبيانات Realtor.com. وهذا يمثل خسارة قدرها 320 قدمًا مربعًا على مدى العقد الماضي، أو حوالي 12% تقليل في مساحة المعيشة. السبب ليس تغير تفضيلات المستهلكين؛ فالعائلات لم تقرر فجأة أن المنازل المدمجة هي المثالية. بل أُجبرت على التنازل مع تدهور القدرة على التحمل.

وفي الوقت نفسه، ارتفعت تكلفة كل قدم مربع بشكل كبير إلى 168 دولار، مسجلة زيادة بنسبة 57% خلال عشر سنوات. هذا التصاعد حاد بشكل خاص في أسواق مثل كانساس، حيث تعتبر تكلفة بناء المنزل لكل قدم مربع عاملًا مهمًا في اقتصاديات المشروع بشكل عام. سواء كان بناء تطوير جديد أو تجديد مخزون قائم، يواجه البناؤون والمطورون ضغطًا متزايدًا مع تزايد تكاليف المدخلات، ونفقات العمالة، والتمويل، مما يضغط على الهوامش.

من أدنى مستويات منتصف التسعينات إلى أزمة هيكلية

نتيجة هذه الضغوط المتراكمة واضحة لا لبس فيها: انخفض نشاط شراء المنازل إلى مستويات لم تُرَ منذ منتصف التسعينات، وفقًا لمركز الدراسات السكنية المشترك في جامعة هارفارد. شهدت المناطق الحضرية الكبرى—مثل ميلووكي، هيوستن، بالتيمور، نيويورك، وكانساس سيتي—تدهورًا حادًا بشكل خاص في القدرة على التحمل. في هذه الأسواق، يمكن للأسرة العادية الآن أن تتحمل أقل بنسبة تتراوح بين 9% إلى 10.5% مقارنة ببضع سنوات مضت.

لم يعد الأمر دورة اقتصادية عابرة؛ إنه إعادة هيكلة أساسية لسوق الإسكان في أمريكا. لا تزال الأسعار مرتفعة. ومساحات المعيشة المتاحة تتقلص باستمرار. والأعباء الشهرية تزداد ثقلًا. ويُحرم ملايين المشترين المحتملين تمامًا من القدرة على الشراء. ولمن ينجح في الشراء، فإن التجربة تتطلب تنازلات غير مريحة: التنازل عن مساحة أكبر، أو تمديد التمويل إلى أقصى حد، أو التخلي عن أحلام امتلاك المنزل تمامًا. هذه هي الحقيقة الجديدة لسوق الإسكان الأمريكي—واحدة لا تتسم بالفرص، بل بالقيود.